Qu'est-ce que le rachat à soi même :
Le rachat à soi-même ou vente à soi-même, consiste à vendre un bien immobilier que l'on possède à une société civile immobilière (SCI) dont on est associé. La SCI est une forme juridique courante pour détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs qui offre de nombreux avantages, notamment en termes de gestion de patrimoine, de transmission et de fiscalité.
Dans le cadre d'un rachat à soi-même, la SCI peut financer l'acquisition du bien grâce à un crédit bancaire. Vous percevez donc le fruit de la vente. La SCI devient propriétaire du bien et en assure la gestion et l'entretien.
Pourquoi se vendre un bien à soi-même en passant par une SCI ?
- - La vente à soi-même permet d'anticiper la transmission de son patrimoine, en associant ses enfants au capital de la SCI. Ainsi, vous conservez indirectement le bien immobilier dans votre patrimoine et pouvez le transmettre à vos héritiers via la donation de titres de société. Cette opération simplifie la transmission du bien et évite les inconvénients liés au régime de l'indivision.
- - La SCI est intéressante fiscalement en matière de transmission des parts sociales, notamment dans le cadre familial (on parle alors de SCI familiale). Lors d'une transmission anticipée des parts de la société par donation, il est possible d'appliquer une décote fiscale sur les parts de la SCI. Cette décote tient compte de l'illiquidité de la société : la valeur des parts n'est pas récupérable à tout moment. En outre, la valeur des parts transmises tient compte du passif de la SCI, c'est-à-dire de ses dettes. Par conséquent, il est possible de transmettre un bien immobilier pour un coût fiscal moindre quand votre SCI est endettée.
- - La vente à soi-même permet de diversifier votre patrimoine grâce aux liquidités dégagées par la vente. Le capital récupéré peut être investi en valeurs mobilières, par le biais d'un contrat d'assurance vie, par exemple.
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Quelles précautions prendre pour être en règle ? :
- Selon l'article L. 64 A du livre des procédures fiscales (LPF), votre montage financier est valide si vous ne poursuivez pas principalement un but fiscal.
- Autrement dit, la vente du bien immobilier ne doit pas être conclue dans l'unique but de payer moins d'impôts car elle risquerait d'être constitutive d'un abus de droit fiscal. Au contraire, elle doit relever d'une véritable stratégie patrimoniale. Voici les règles à suivre pour en apporter la preuve :
- - La société acquérant votre bien immobilier doit avoir une existence réelle et légale. Elle doit respecter les règles de fonctionnement prévues par la loi : immatriculation, rédaction des statuts, organisation d'une assemblée générale, tenue d'une comptabilité…,
- - La vente à la SCI doit être réelle : Pour ne pas attirer l'attention des services fiscaux, le changement de propriété lors de la vente doit être effectif. C'est-à-dire que lasociété doit comporter au moins deux associés. Il est judicieux de veiller à ce que l'associé «vendeur» ne détienne pas la majorité des parts au moment de la transaction. En outre, mieux vaut éviter de le nommer gérant ou cogérant de la SCI.
- Le prix de vente doit être conforme au marché.
Si vous souhaitez en savoir davantage, n'hésitez pas à prendre contact avec notre équipe.
